Договор долевого строительства

Сферу отношений в долевом строительстве регулирует Указ №473 Президента Республики Беларусь «О долевом строительстве».

Данная статья не затрагивает нюансы заключения договора долевого строительства с привлечением льготного кредита.

Понятие договора

В соответствии с договором одна сторона – застройщик –принимает на себя обязательство собственными силами и (или) с привлечением третьих лиц в установленный договором срок обеспечить строительство объекта долевого строительства и по окончании строительства и приемки в эксплуатацию передать объект долевого строительства дольщику, а другая сторона – дольщик – обязуется уплатить определенную договором цену договора (цену объекта долевого строительства) и принять указанный объект в порядке, установленном договором

Существенные условия договора долевого строительства:

определение конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией, подлежащего строительству и передаче дольщику, с указанием особенностей строительства, характеристики объекта и сведений о полном или частичном выполнении отделочных работ;
реквизиты банка и номер специального счета, на который зачисляются денежные средства льготных кредитов;
реквизиты банка и номер специального счета, на который зачисляются денежные средства на строительство объекта долевого строительства и оплату затрат застройщика, не включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства, но относимых на стоимость строительства;
реквизиты банка и номер текущего (расчетного) банковского счета, на который зачисляются денежные средства на оплату прибыли застройщика;
срок исполнения обязательств по договору;
стоимость строительства 1 кв. метра общей площади объекта долевого
строительства;
цену договора (цену объекта долевого строительства);
размер и порядок внесения дольщиком денежных средств;
гарантийный срок на объект долевого строительства;
права и обязанности сторон;
порядок изменения условий договора;
обязательство застройщика передать дольщику объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических нормативных правовых актов, проектной, иной документации и другим обязательным требованиям;
порядок приемки-передачи объекта долевого строительства;
основания расторжения договора до истечения установленного договором срока его исполнения;
порядок возврата денежных средств дольщику в случае неисполнения обязательств или расторжения договора до истечения установленного договором срока его исполнения (отказа одной из сторон от исполнения договора);
ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору.

Гарантии дольщиков:

опубликование проектной декларации допускается только при возведении застройщиком, за исключением коммунальных унитарных предприятий по капитальному строительству и организаций крупнопанельного домостроения (т.е. УКС, МАПИД), части объекта строительства за счет собственных средств в сумме, составляющей не менее 15 процентов от стоимости объекта строительства, определенной в проектной документации

Требования, предъявляемые к застройщику:

при отсутствии у него задолженности по налогам, сборам (пошлинам), другим обязательным платежам в республиканский и (или) местные бюджеты, в том числе в государственные целевые бюджетные фонды, в государственные внебюджетные фонды;
при наличии:
документов, удостоверяющих его право на земельный участок, необходимый для обеспечения долевого строительства;
документов, подтверждающих опубликование проектной декларации;
договоров, зарегистрированных в установленном порядке местными исполнительными и распорядительными органами;
проектной документации, прошедшей государственную экспертизу в порядке
и случаях, установленных законодательством;
разрешительной документации на строительство объекта строительства, выданной местными исполнительными и распорядительными органами;
договора строительного подряда (если строительство не ведется застройщиком собственными силами);
извещения о получении уведомления о производстве строительно-монтажных работ и регистрации объекта строительства органами государственного строительного надзора (за исключением объектов строительства, на которых не осуществляется государственный строительный надзор);

Изменение стоимости объекта долевого строительства:

Допускается:

по соглашению сторон, в том числе по соглашению сторон об изменении проектной документации в отношении финансируемого дольщиком объекта долевого строительства,
по ходатайству дольщика об отказе от оказания услуг, выполнения работ или об оказании дополнительных услуг, выполнении дополнительных работ.

Данные изменения оформляются дополнительным соглашением к договору, содержащим обоснованный расчет по изменению цены договора (цены объекта долевого строительства).

Застройщик вправе изменить цену договора:

в случае изменения прогнозных индексов цен в строительстве в нормативный срок строительства объекта строительства и дополнительный срок строительства при продлении нормативного срока строительства в установленном законодательством порядке в случае отсутствия вины застройщика
изменения законодательства об уплате косвенных налогов в указанные сроки, если они оказали влияние на цену договора (цену объекта долевого строительства);

Регистрация договора долевого строительства:

договор подлежит обязательной регистрации в местных исполнительных и распорядительных органах, выдавших застройщику разрешительную документацию на строительство объекта строительства.

Договор считается заключенным с даты его регистрации.

Застройщик в течение трех рабочих дней с даты подписания сторонами договора представляет два экземпляра такого договора в местный исполнительный и распорядительный орган для регистрации и в течение трех рабочих дней с даты его регистрации высылает заказным письмом один экземпляр зарегистрированного договора дольщику или вручает его дольщику лично под подпись.

Местный исполнительный и распорядительный орган, выдавший застройщику разрешительную документацию на строительство объекта строительства, осуществляет регистрацию договоров бесплатно в течение трех рабочих дней после представления их застройщиком путем проставления отметки о регистрации на каждом экземпляре такого договора.

Решение об отказе в регистрации договора может быть принято:

в случае отсутствия в нем существенных условий
при наличии регистрации действующего договора на этот же объект долевого строительства.

Внесение платежей по договору:

Уплата цены договора (цены объекта долевого строительства) производится дольщиком единовременно или поэтапно в установленный договором период по графику платежей, являющемуся приложением к договору.

Денежные средства вносятся на два счета(при привлечении льготного кредита – три):

специальный счет, на который зачисляются денежные средства льготных кредитов; (если привлекается)
счет на строительство объекта долевого строительства и оплату затрат застройщика, не включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства, но относимых на стоимость строительства;
счет на оплату прибыли застройщика;

Платежи для оплаты цены договора (цены объекта долевого строительства) вносятся дольщиком после регистрации договора.

Целевое использование денежных средств:

Привлечение денежных средств дольщиков производится на специальные счета, открытые для каждого объекта строительства, за исключением прибыли застройщика, направляемой на его текущий (расчетный) банковский счет.

Перечисленные дольщиками на специальные счета средства используются застройщиками только по целевому назначению на строительство объекта строительства и направляются на финансирование работ, затрат, включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства объектов долевого строительства, и затрат, не включенных в данный сводный сметный расчет, но относимых на стоимость строительства.

Не допускается перечисление выручки и иных денежных средств на специальные счета, кроме денежных средств дольщиков и льготных кредитов.

Застройщик один раз в год за свой счет организует проведение аудита целевого использования привлекаемых на строительство объектов долевого строительства средств и в трехдневный срок после получения аудиторского заключения представляет его копию в местные исполнительные и распорядительные органы, выдавшие разрешительную документацию на строительство объекта строительства

После завершения строительства, приемки в эксплуатацию объекта строительства и полного расчета с дольщиками, строительными и другими организациями по данному объекту средства, оставшиеся на специальном счете застройщика (средства дольщиков, привлеченные на строительство объектов долевого строительства), осуществлявшего строительство без использования государственной поддержки, перечисляются им на свой текущий (расчетный) банковский счет.

В течение десяти рабочих дней после полного расчета с дольщиками, строительными и другими организациями по объекту строительства застройщики, которым были открыты специальные счета, обязаны направить в банки заявления об их закрытии.

Собственные средства, направляемые застройщиком со своего текущего (расчетного) банковского счета на строительство объектов долевого строительства до или во время привлечения средств дольщиков, компенсируются со специального счета застройщика в сумме, равной стоимости фактически оплаченных затрат застройщика на строительство объектов долевого строительства, за исключением специального счета, на котором аккумулируются денежные средства льготных кредитов.

Расторжение договора:

Дольщик имеет право потребовать досрочного расторжения договора на любой стадии его исполнения по своей инициативе, в том числе в связи с неисполнением (ненадлежащим исполнением) застройщиком своих обязательств либо при несогласии с предлагаемым застройщиком изменением цены договора (цены объекта долевого строительства).

Застройщик вправе потребовать досрочного расторжения договора в случаях:

невнесения дольщиком в полном объеме платежей, предусмотренных договором, в течение двух периодов подряд, установленных договором, если в соответствии с договором уплата цены договора (цены объекта долевого строительства) производится по графику платежей;
невнесения дольщиком в полном объеме платежей, предусмотренных договором, в течение двух месяцев подряд, если в соответствии с договором уплата цены договора (цены объекта долевого строительства) производится по справкам застройщика;
неуплаты в полном объеме цены договора (цены объекта долевого строительства) в срок, определенный договором, если уплата цены в соответствии с договором осуществляется единовременно;
несогласия дольщика с обоснованным застройщиком изменением цены договора (цены объекта долевого строительства) в случае изменения по соглашению сторон проектной документации в отношении финансируемого дольщиком объекта долевого строительства, по ходатайству дольщика об отказе от оказания услуг, выполнения работ или об оказании дополнительных услуг, выполнении дополнительных работ, а также в случаях изменения прогнозных индексов цен в строительстве в нормативный срок строительства и дополнительный срок строительства при продлении нормативного срока в установленном законодательством порядке при отсутствии вины застройщика и изменении законодательства об уплате косвенных налогов в указанные сроки, если они оказали влияние на цену договора (цену объекта долевого строительства), если иное не установлено законодательными актами.

Стороны извещают друг друга о досрочном расторжении договора за один месяц в письменной форме. Сторонами подписывается акт о расторжении договора в срок не позднее месяца со дня получения такого извещения. При наличии у дольщика обстоятельств, препятствующих в месячный срок подписать акт о расторжении договора, подтвержденных соответствующими документами (листок нетрудоспособности, копия приказа о командировке, об отпуске и другое), этот акт подписывается по истечении указанных обстоятельств, но не позднее 5 дней со дня их истечения. Договор считается расторгнутым после подписания сторонами соответствующего акта.

В случае недостижения соглашения о досрочном расторжении договора по истечении пятидневного срока со дня отказа другой стороны от предложения расторгнуть договор либо неполучения ответа с согласием (отказом) о досрочном расторжении договора в установленный в заказном письме срок, но не ранее 30 дней с даты получения письма сторона вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, проинформировав об этом в письменном виде в трехдневный срок со дня принятия такого решения другую сторону.

Перенос сроков строительства

Срок исполнения застройщиком обязательств по строительству объекта должен быть определен в договоре и соответствовать нормативному сроку строительства объекта, определенному проектной документацией.

Если строительство не может быть завершено в определенный в договоре срок, застройщик не позднее чем за месяц до истечения указанного в договоре срока обязан направить дольщику заказным письмом с уведомлением соответствующее обоснование и предложение о внесении изменений в договор путем подписания дополнительного соглашения к договору, в котором предусматривается изменение срока и иных связанных с этим условий договора

Штрафные санкции

В случае наличия вины застройщика в невыполнении им срока обязательств по договору застройщик обязан:

при расчете цены договора (цены объекта долевого строительства) применять к объемам, выполненным в указанный в части второй настоящего пункта дополнительный срок строительства, прогнозные индексы цен в строительстве, установленные для месяца, который является последним при указанном в части первой настоящего пункта нормативном сроке строительства объекта;
в срок не позднее двух месяцев после передачи объектов долевого строительства дольщикам выплатить неустойку (пеню) дольщикам, выполнившим в полном объеме свои договорные обязательства по оплате цены договора (цены объекта долевого строительства), в размере 0,01 процента (при превышении нормативных сроков строительства до трех месяцев), 0,02 процента (при превышении нормативных сроков строительства от трех до шести месяцев), 0,03 процента (при превышении нормативных сроков строительства свыше шести месяцев) от суммы внесенных дольщиком денежных средств за каждый день просрочки, если больший размер санкций не определен законодательными актами или договором.

В случае нарушения установленного договором срока внесения платежей дольщик уплачивает застройщику неустойку (пеню) в размере 0,02 процента (при необходимости внесения дольщиком платежей в соответствии с графиком платежей или по справкам застройщика) или 0,002 процента (если платежи должны вноситься дольщиком единовременно) от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки до дня погашения задолженности либо принятия решения о расторжении договора в установленном порядке.

Замена объекта долевого строительства

Дольщик вправе в процессе строительства при согласии застройщика производить замену объекта долевого строительства в пределах объекта строительства (при наличии другого объекта долевого строительства) с заключением нового договора и зачетом денежных средств дольщика, внесенных на счета застройщика в счет оплаты цены договора (цены объекта долевого строительства) по первоначальному договору.

Устранение недостатков

Если объект долевого строительства построен с недостатками, в том числе с существенным нарушением качества, дольщик по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

безвозмездного устранения недостатков объекта долевого строительства в срок не более трех месяцев при условии возможности выполнения работ по устранению недостатков в соответствии с техническими нормативными правовыми актами, содержащими обязательные для соблюдения технические требования. Срок для устранения недостатков начинает отсчитываться с даты подписания сторонами акта приемки-передачи объекта долевого строительства с перечнем замечаний;
возмещения своих расходов по устранению недостатков объекта долевого строительства, в том числе если застройщик не устранил их в согласованные сроки;
расторжения договора и возврата денежных средств в порядке, установленном законодательством

Гарантийный срок

Гарантийный срок для объекта долевого строительства определяется договором и не может быть менее срока, установленного в договоре строительного подряда, а также менее пяти лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания дольщиком акта приемки-передачи объекта долевого строительства.

Дольщик вправе предъявить застройщику требования, связанные с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства, в том числе требования по устранению недостатков при условии, если такие недостатки выявлены в течение гарантийного срока

Подписание акта приемки-передачи

Сейчас очень популярным стало приглашать на приемку строительные кампании для выявления недостатков. Аппетиты данных кампаний разные – от 50р и выше. Но самое печальное, что данные люди не владеют знанием нормативных правовых актов и убеждают собственников, что ни в коем случае не подписывайте акт приемки-передачи, пока застройщик не устранит вам все недостатки, которые мы вам написали на 5 листах А4 мелким подчерком. А если вдруг рука дрогнет и вы подпишите, то чуть не подпишите себе смертный приговор. Согласно Положению о порядке заключения, исполнения и расторжения договоров создания объектов долевого строительства, условиях привлечения денежных средств при осуществлении долевого строительства, а именно ч.2 п. 17 – Срок для устранения недостатков начинает отсчитываться с даты подписания сторонами акта приемки-передачи объекта долевого строительства с перечнем замечаний.

Таким образом, подписание акта приемки-передачи с перечнем замечаний не освобождает застройщика от устранения этих замечаний, а наоборот именно с этого момента начинает отсчитываться срок на устранения этих замечаний.

Оплата коммунальных услуг после ввода дома в эксплуатацию

С момента подписания сторонами акта приемки-передачи обязательство застройщика по передаче объекта дольщику и обязательство дольщика по приемке объекта считаются исполненными, дольщик приступает к пользованию этим объектом и несет все затраты по дальнейшей его эксплуатации и риск случайной гибели.

Но здесь внимательно читайте договор долевого строительства. У некоторых застройщиков есть пункт, что дольщик обязан возместить застройщику затраты по содержанию и эксплуатации жилого дома (электро- и газоснабжение, водоснабжение, канализация, охрана многоквартирного жилого дома и иные затраты, необходимые для нормальной эксплуатации многоквартирного жилого дома) за период с момента ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию до момента подписания акта приемки-передачи.

Внесение правок в договор долевого строительства

На практике, застройщик не вносит изменения в зарегистрированный шаблон договора для каждого отдельного дольщика. Вы можете ознакомиться с договором долевого строительства и либо принять все условия и подписать данный договор, либо не согласиться с какими-то пунктами и уйти к другому застройщику.

Кто может быть дольщиком

Дольщик – физическое лицо, достигшее восемнадцатилетнего возраста (шестнадцатилетнего – в случае объявления его в установленном порядке полностью дееспособным), в том числе индивидуальный предприниматель, и (или) юридическое лицо, заключившие договор с застройщиком

Может ли дольщик продать квартиру в строящемся доме?

До получения свидетельства о государственной регистрации, по сути, нет объекта договора купли-продажи. Следовательно, и совершить сделку нельзя.

Указ №473 не запрещает смену дольщика в процессе строительства, данный вопрос нигде не прописан. В данном случае возможна переуступка прав, но только с согласия застройщика. Обычно, застройщик идет навстречу, когда идет речь о близких родственниках (супруг (супруга), родители, усыновители (удочерители), дети, в том числе усыновленные (удочеренные), родные братья и сестры, дед, бабка и внуки)

Гарантии при неисполнении обязательств или банкротстве застройщика:

Областные и Минский городской исполнительные комитеты вправе при неисполнении (нарушении) застройщиком обязательств по созданию объекта строительства осуществить замену застройщика в порядке и случаях, установленных Советом Министров Республики Беларусь 1056 10.11.2014 Об утверждении Положения о случаях и порядке замены застройщика при неисполнении (нарушении) застройщиком обязательств по созданию объекта строительства.

Соответствующий облисполком или Минский горисполком на основании предложений комиссии согласно своим полномочиям в течение 10 календарных дней со дня получения протокола комиссии принимает решение о замене застройщика с назначением нового застройщика, имеющего право на осуществление строительной деятельности в соответствии с законодательством, из числа коммунальных унитарных предприятий по капитальному строительству, их дочерних унитарных предприятий, иных государственных организаций или организаций с долей государства в уставном фонде более 50 процентов либо о нецелесообразности замены застройщика и письменно извещает о принятом решении в течение 5 календарных дней после его принятия членов комиссии, застройщика, а в случае принятия решения о замене застройщика – также нового застройщика.

Принятие решения о замене застройщика является основанием для расторжения дольщиками договоров создания объектов долевого строительства с прежним застройщиком.

Новый застройщик в течение 14 календарных дней со дня принятия решения о замене застройщика письменно извещает дольщиков о замене застройщика, а также о возможности заключения договоров создания объектов долевого строительства с новым застройщиком на те же объекты долевого строительства на новых условиях.

Прежний застройщик в течение 10 календарных дней со дня получения извещения о замене застройщика обязан перечислить денежные средства, поступившие от дольщиков из всех источников финансирования, включая средства граждан, на строительство объекта строительства со специальных и текущего (расчетного) счетов прежнего застройщика на специальные и текущий (расчетный) счета нового застройщика.

Дольщики, отказавшиеся от заключения договора создания объекта долевого строительства с новым застройщиком вправе требовать от нового застройщика возврата денежных средств.

ТИПОВОЙ ДОГОВОР создания объекта долевого строительства

Подписывайся! Больше полезной информации здесь

Было полезно? Поделись с другими!